Vlada Kantona Sarajevo utvrdila je Nacrt zakona o porezu na nekorištene nekretnine, kojim bi vlasnici praznih stambenih i poslovnih prostora plaćali godišnji porez od četiri do šest KM po kvadratnom metru. Stopa bi se za drugu nekorištenu nekretninu uvećavala za 200 posto, a za treću i svaku narednu za 300 posto.
Namjera Vlade nije skrivena. Premijer Nihad Uk tvrdi da bi novi porez trebao „spriječiti daljnji rast cijena nekretnina“, osloboditi neiskorištene kapacitete i staviti ih u funkciju građana i privrede. Nekretnine u kojima vlasnici žive ili ih uredno iznajmljuju bile bi izuzete. vlada.ks.gov.ba
Na prvi pogled logika ima smisla. Ako veliki broj ljudi kupuje stanove kao investiciju i godinama ih drži praznim, takvi stanovi ne pojavljuju se ni na tržištu prodaje ni najma. Oporezivanje povećava cijenu takvog ponašanja i trebalo bi vlasnike motivirati da stan prodaju ili iznajme. Veća ponuda, sve ostalo jednako, trebala bi značiti i manji pritisak na cijene.
Ali upravo nakon toga počinju pitanja na koja Vlada zasad nije ponudila uvjerljive odgovore.
Prvo i najvažnije: koliko su upravo prazni stanovi odgovorni za rast cijena nekretnina u Kantonu Sarajevo? U obrazloženju kojim je Vlada javnosti predstavila Nacrt navode se rast cijena i potreba aktiviranja praznih nekretnina, ali nije predstavljena procjena koliki dio rasta cijena uzrokuje upravo držanje stanova praznim. Nije predstavljena ni projekcija koliko bi nekretnina zbog poreza trebalo završiti na tržištu niti za koliko bi se, kao posljedica toga, trebale smanjiti ili sporije rasti cijene. vlada.ks.gov.ba
Drugim riječima, građaninu se može vrlo precizno izračunati porez koji će platiti, ali zasad ne i korist koju bi tržište od tog poreza trebalo imati.
To nije sitničarenje. Međunarodna iskustva pokazuju da porezi na prazne stanove mogu djelovati, ali rezultati nisu ni automatski ni jednaki. OECD navodi da je nakon uvođenja poreza u Vancouveru broj praznih stambenih jedinica značajno smanjen, dok je francuski model također doveo do pada praznih nekretnina. Međutim, slična mjera u Melbourneu imala je ograničen učinak. OECD
Još važnije, manje praznih stanova ne znači automatski i jeftinije stanovanje. Novija OECD-ova analiza iskustva Vancouvera navodi da je tamošnji porez smanjio broj praznih nekretnina, ali nije imao značajan utjecaj na prosječne rente. OECD
Zato prije uvođenja novog poreza treba odgovoriti na pitanje koje je mnogo važnije od njegove stope: šta zapravo proizvodi visoke cijene stanova u Sarajevu?
Jesu li problem dominantno prazni stanovi? Koliko ih uopće ima i koliko je među njima stanova koji bi realno mogli biti ponuđeni za dugoročni najam ili prodaju? Koliki dio rasta cijena dolazi od povećane potražnje, troškova gradnje, nedostatka građevinskog zemljišta, sporih administrativnih procedura, prostornih planova, ograničenja nove gradnje ili drugih faktora?
To je posebno važno jer OECD upozorava upravo na to: prije uvođenja poreza na prazne nekretnine vlast bi trebala utvrditi jesu li prekomjerne praznine zaista značajan uzrok problema s ponudom. Ako nisu, porez neće značajno povećati ponudu. OECD navodi da liberalizacija prostornih i drugih ograničenja korištenja zemljišta u nekim okolnostima može imati znatno veći učinak na ponudu stanova. OECD
Tu dolazimo do najveće slabosti sarajevskog prijedloga. Vlada vrlo konkretno zna šta želi uraditi vlasniku praznog stana, ali javnosti zasad nije predstavila jednako konkretnu računicu šta je sama učinila ili namjerava učiniti na strani ponude.
Ako je stanovanje preskupo zbog premalo stanova u odnosu na potražnju, onda porez na postojeće prazne stanove može biti jedan instrument, ali teško može zamijeniti politiku koja omogućava veću izgradnju, brže procedure, efikasnije prostorno planiranje i uklanjanje prepreka koje ograničavaju ponudu.
Postoji i praktičan problem. Kako država zna da je stan prazan?
Uk priznaje da je upravo to „najteži dio“, a kao jedan od mogućih načina kontrole spominje praćenje potrošnje električne energije. OECD također upozorava da porezi ovog tipa zahtijevaju ozbiljan sistem provjera i nadzora, što povećava administrativne troškove i otvara mogućnosti izbjegavanja poreza. OECD
Vlada procjenjuje da bi porez mogao donositi sedam do osam miliona KM godišnje i taj novac namjerava usmjeriti u izgradnju stanova i subvencioniranje najma. To može biti legitiman javnopolitički cilj. Ali ako je primarni cilj zakona zaista povećanje ponude i obaranje cijena, uspjeh zakona ne bi trebalo mjeriti milionima prikupljenog poreza nego brojem stanova vraćenih na tržište i efektom na cijene.
Tu dolazimo i do pitanja slobode.
Vlasništvo nije samo pravo da nešto prodate ili iznajmite. Ono podrazumijeva i pravo da vlastitu imovinu ne koristite. Ovim zakonom država pokušava promijeniti upravo tu odluku: vlasnik može ostaviti stan prazan, ali će ga takva odluka koštati.
S druge strane, nije moguće zanemariti argument da veliki broj praznih stanova u gradu s nedovoljnom ponudom proizvodi negativne posljedice za ljude koji pokušavaju riješiti stambeno pitanje. OECD zbog toga poreze na prazne nekretnine ne odbacuje kao instrument i navodi da u određenim okolnostima mogu povećati raspoloživu ponudu. Istovremeno upozorava da njihova sposobnost da riješe širi problem pristupačnosti stanovanja ostaje neizvjesna. OECD
Ocjena Slobodomjera: DJELOMIČNO NESLOBODARSKI
Slobodomjer Nacrt zakona ocjenjuje kao DJELOMIČNO NESLOBODARSKI.
Problem dostupnosti stanovanja postoji, a aktiviranje velikog broja praznih nekretnina može biti legitiman cilj javne politike. Međutim, prije nego što privatnog vlasnika dodatno oporezuje kako bi ga natjerala da promijeni način korištenja vlastite imovine, vlast bi trebala pokazati da su prazni stanovi značajan uzrok problema, koliko ih ovom mjerom očekuje vratiti na tržište, kakav učinak očekuje na cijene i šta je prethodno učinila da ukloni druge prepreke povećanju ponude stanova.
Bez tih odgovora imamo precizno razrađen novi porez, ali ne i dokaz da će taj porez ostvariti ono zbog čega se uvodi.