Više stanova, manje administrativnih prepreka i veća ponuda idu u tržišnom smjeru. Ali subvencije, javni fondovi, kreditne garancije i 150 miliona KM različitih oblika državne podrške znače da Vlada istovremeno zadržava veoma snažnu ulogu na tržištu.
Vlada Kantona Sarajevo usvojila je dokument „Novi okviri stambene politike prema mladima u KS do 2030. godine“, kojim najavljuje potpuni zaokret u dosadašnjem pristupu rješavanju stambenog pitanja mladih.
Umjesto oslanjanja prvenstveno na jednokratne subvencije ljudima koji kupuju nekretninu, Vlada želi povećati ponudu stanova, aktivirati javne stambene fondove, razvijati dugoročni najam, rent-to-buy modele, subvencioniranje kamata i kreditne garancije.
Upravo zbog kombinacije tržišnih i intervencionističkih mjera, Slobodomjer ovu politiku ocjenjuje kao NEUTRALNU.
Dobar zaokret: problem je ponuda, a ne samo nedostatak subvencija
Najslobodarskiji dio nove politike jeste priznanje da se stambena kriza ne može riješiti pukim dijeljenjem novca kupcima.
Ministar Mladen Pandurević otvoreno je kritikovao raniji model subvencija, podsjećajući da je Vlada prošle godine izdvojila dodatnih pet miliona KM kako bi mladim kupcima isplatila još po 5.000 KM.
Njegov argument je jednostavan: takva pomoć završava kod ljudi koji su već dovoljno kreditno sposobni da mogu kupiti stan, dok oko 70 posto mladih, prema analizama na kojima se zasniva novi dokument, uopće ne može doći do stambenog kredita.
Tu je Vlada pogodila suštinu problema.
Ako država subvencionira kupovinu, a broj stanova ostaje isti, povećava kupovnu moć dijela kupaca bez povećanja ponude. Dio subvencije zato se može preliti i u više tržišne cijene.
Mnogo smisleniji pravac je povećati broj stanova koji se grade.
Prema Vladi KS, danas se u Kantonu godišnje izgradi oko 370 stanova, dok ih je prije četiri do pet godina bilo između 600 i 700. Novi okvir postavlja cilj da se u naredne tri godine ukupna godišnja izgradnja poveća na oko 1.500 stanova.
Ukoliko se taj cilj zaista ostvari, veća ponuda trebala bi izvršiti pritisak na cijene. To je klasična tržišna logika: više robe na tržištu, uz ostale nepromijenjene uslove, slabi pregovaračku poziciju prodavača.
Ali Vlada ne želi samo osloboditi tržište
Tu, međutim, prestaje čisto tržišna komponenta reforme.
Novi okvir ne svodi se na uklanjanje građevinskih prepreka, lakše izdavanje dozvola ili aktiviranje zemljišta. Predviđena je mnogo šira uloga države.
Fond za izgradnju stanova KS trebao bi postepeno graditi oko 500 stanova godišnje za mlade, i to po cijenama približno 25 do 30 posto nižim od tržišnih. Planirani su i subvencioniranje kamatnih stopa, kreditne garancije, subvencije najamnine, rent-to-buy modeli, aktiviranje praznih stanova te različiti oblici javno podržane gradnje.
Za period od 2027. do 2030. godine predviđen je indikativni finansijski okvir od 150,675 miliona KM.
Od toga bi direktno iz kantonalnog budžeta bilo izdvojeno 24,925 miliona KM, dok bi ostatak činili različiti oblici podrške kroz zemljište, oslobađanje od naknada i odricanje javnog sektora od pojedinih prihoda.
Dakle, država ne namjerava samo ukloniti prepreke privatnim investitorima i pustiti tržište da poveća ponudu.
Ona želi postati i investitor, zakupodavac, garant kredita, subvencioner kamata i partner u stambenoj izgradnji.
Sa liberalnog stanovišta, to je mnogo problematičniji dio paketa.
Hoće li cijena kvadrata zaista pasti na 3.700 KM?
Najambicioznija tvrdnja Vlade jeste da bi povećanje ponude moglo dovesti do pada cijene kvadrata za približno trećinu.
Pandurević govori o padu sa oko 5.500 KM na približno 3.700 KM po kvadratu.
Međutim, ta brojka zasad predstavlja projekciju, a ne ishod koji Vlada može garantovati.
I sama Vlada u zvaničnoj prezentaciji govori da bi povećanje ponude, „prema projekcijama“, trebalo doprinijeti smanjenju cijena za oko trećinu.
Između tvrdnje da će veća ponuda djelovati na cijene i tvrdnje da će ih spustiti baš 33 posto postoji velika razlika.
Cijenu stana ne određuje samo broj novoizgrađenih jedinica. Na nju utječu cijene zemljišta, građevinskog materijala i rada, kamatne stope, dostupnost kredita, potražnja dijaspore i investicijskih kupaca, lokacija novih objekata i očekivanja prodavača.
Nije isto ni izgraditi 1.500 stanova na cijelom području Kantona niti izgraditi ih na lokacijama na kojima postoji najveća potražnja.
Zbog toga niko danas ne može ozbiljno garantovati da će kvadrat koji vrijedi 5.500 KM za nekoliko godina vrijediti baš 3.700 KM.
Još ništa nije izgrađeno
Važno je naglasiti i da Vlada trenutno nije ostvarila većinu najavljenih rezultata.
Dokument je strateški okvir.
Nakon njegovog usvajanja tek slijede Akcioni plan, preciziranje rokova, budžeta i odgovornih institucija, identifikacija zemljišta i projekata, donošenje pravilnika i kriterija, uspostavljanje registara te pilot-projekti.
Drugim riječima, tek ćemo vidjeti koliko će od ambicioznih ciljeva preživjeti susret sa urbanističkim planovima, imovinsko-pravnim odnosima, općinama, javnim nabavkama i birokratijom.
Poseban izazov predstavlja činjenica da Kanton nema potpunu kontrolu nad svim instrumentima koji su mu potrebni. Za dio zemljišta, urbanističkih procedura i naknada presudne su općine i drugi nivoi vlasti.
Subvencije kirije pokazale drugi problem
Koliko stambeno tržište ne funkcioniše samo kroz cijenu pokazuje i iskustvo sa subvencioniranjem stanarine.
Kanton je već omogućio podršku za najam mladima, ali je odziv veoma slab. Pandurević je kao jedan od glavnih razloga naveo činjenicu da se veliki dio tržišta najma nalazi u sivoj zoni.
Stanodavci ne prijavljuju zakup, nema urednih ugovora niti plaćenog poreza, pa potencijalni korisnici subvencije ne mogu dokazati da ispunjavaju uslove.
To je dobar primjer problema koji se ne može riješiti samo većim budžetskim izdvajanjem.
Slobodomjer: NEUTRALNO
Nova stambena politika Vlade KS ima elemente koji predstavljaju značajan napredak u odnosu na dosadašnje pristupe.
Prije svega, Vlada je prepoznala da visoke cijene nisu samo pitanje kupovne moći, nego i izraz hronično nedovoljne ponude. Povećavanje broja stanova, aktiviranje zemljišta i uklanjanje prepreka novoj gradnji idu u pravcu slobodnijeg i konkurentnijeg tržišta.
Istovremeno, novi model podrazumijeva snažnu ulogu države kroz javne fondove, subvencioniranje kamata i najamnina, kreditne garancije, povlaštenu gradnju i više od 150 miliona KM različitih oblika javne podrške.
Zbog toga se ova politika ne može opisati ni kao jasno slobodarska ni kao jasno neslobodarska.
Ocjena Slobodomjera: NEUTRALNO.
Ključni test, međutim, neće biti dokument niti konferencija za novinare.
Vlada je sebi postavila vrlo mjerljive ciljeve: oko 1.500 novoizgrađenih stanova godišnje i značajno nižu cijenu kvadratnog metra.
Do 2030. bit će veoma jednostavno pogledati dvije brojke – koliko se stanova zaista gradi i koliko zaista košta kvadrat.
Tada ćemo znati jesmo li dobili novu stambenu politiku ili samo novu projekciju.